Die neutrale Warmmiete

Was bei Neubauten möglich ist, gilt nun auch für Sanierungen: energetische Modernisierungen von Mehrfamilienhäusern rechnen sich – sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter. Bis zu dem energetischen Standard des KfW-Effizienzhaus 70 kann der Energieverbrauch nicht sanierter Altbauten verringert werden, ohne dass die Warmmiete wegen der Baukosten erhöht werden muss. Der Vermieter kann die Investitionskosten also rentabel auf die Kaltmiete umlegen und der Mieter profitiert von den geringeren Heizkosten. Voraussetzung hierfür sind die Kopplung der energetischen Maßnahmen mit sowieso anstehenden Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten sowie eine gute Planung und Ausführung des Gebäudes.

Stehen umfangreiche Modernisierungen und sonstige wohnwertverbessernde Maßnahmen ohnehin an, sind die Kosten zur Durchführung energiesparenden Maßnahmen häufig niedriger als die Energiekosteneinsparung. Die Deutsche Energieagentur (dena) hat in Modellrechnungen, die sich an Daten realer Gebäude orientieren, gezeigt, dass eine Sanierung von Mehrfamilienhäusern in schlechten Zustand auf das Niveau der Energieeinsparverordnung EnEV 2009 auch ohne die Berücksichtigung von Energiepreissteigerungen rentabel ist. Erst ab dem Standard des KfW-Effizienzhauses 55 kann man eine Steigerung der Warmmiete vermeiden, wenn man auch die Teuerung von Energieträgern oder eine finanzielle Förderung aus Bundes- oder Landesmitteln berücksichtigt. Und gerade bei Gebäuden mit hohem Instandsetzungsbedarf bieten sich hochwertige energetische Modernisierungen an.

Für die durchgeführten Betrachtungen wurde ein Zeitraum von 25 Jahren zugrunde gelegt. Der Kalkulationszinssatz beträgt 4,6% (3% Eigenkapital, 5% Fremdkapital). Die monatliche Vergleichsmiete wurde mit 4,50 € pro Quadratmeter sowie einer Teuerung von 1% angesetzt. Der Energiepreis liegt bei 6,5 ct pro kWh, doch wurde eine Steigerung dieser Kosten nicht berücksichtigt. Dabei ergab sich für die einzelnen Energiestandards folgendes durchschnittliches monatliches Bild:
  • Energieeinsparverordnung EnEV 2009
    Kosten für Energiesparmaßnahmen 0,42 Euro pro Quadratmeter
    Ersparnis von Energiekosten 0,77 Euro pro Quadratmeter
  • KfW-Effizienzhaus 70
    Kosten für Energiesparmaßnahmen 0,82 Euro pro Quadratmeter
    Ersparnis von Energiekosten 0,92 Euro pro Quadratmeter
  • KfW-Effizienzhaus 55
    Kosten für Energiesparmaßnahmen 1,17 Euro pro Quadratmeter
    Ersparnis von Energiekosten 0,99 Euro pro Quadratmeter
Wie bereits erwähnt, kann sich aber auch letztgenanntes Beispiel rentieren, wenn man nur mit einer geringen Energiepreissteigerung rechnet. Die dena will in den kommenden Monaten übrigens die Ergebnisse der bisher gemachten Untersuchungen umrechnen, so dass eine allgemeine Anwendbarkeit für alle Mehrfamilienhäuser besteht.

Abschließend sei aber zum Thema Modernisierung und Sanierung noch folgendes gesagt:
Ein Gebäude hat eine Halbwertszeit, die der Strahlung von Kernbrennstäben ähnelt. Seine tragende Struktur kann viele Generation überdauern und hat damit auch einen großen Vorsprung gegenüber den sichtbaren Teilen der Gebäudehülle wie Fenstern, Fassadenbekleidung oder Dacheindeckung. Diese müssen im Laufe des „Lebens“ eines Gebäudes regelmäßig Instand gehalten und mehrfach ausgetauscht werden. In Kombination mit der allgemeinen Energiepreisentwicklung, die nur den Weg nach oben kennt, kann man hier aber nur zu dem einen Schluss kommen:

Wenn modernisiert oder saniert wird, dann mit einer energetischen Qualität, die auch bis zur nächsten Modernisierung zu rechtfertigen ist.

Denn wenn die Dacheindeckung einmal erneuert ist, vergehen unabhängig vom Energiepreis realistisch gesehen mehr als 30 Jahre bis man hier energetisch nachbessern wird. Und wenn der erste Zentimeter Dämmung der teuerste ist, sollte man auch so vorausschauend planen, dass man statt zu einem Wärmedämmverbundsystem mit 16 cm Dämmstoffdicke gleich zu einem mit 20 cm Dicke oder mehr greift. Das macht sich auf lange Sicht in den meisten Fällen bezahlt.

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